A la hora de adquirir un inmueble es muy frecuente observar que el comprador solo pondera los aspectos relativos al precio y espacio físico, sin detenerse a verificar la situación jurídica del inmueble. Esto puede devenir en una especie de caja de pandora de riesgos significativos.

En estos tiempos, resulta insensato arriesgar parte del patrimonio a ciegas obviando procesos que pueden coadyuvar a la toma de decisiones sanas y oportunas. Es imprescindible que todo comprador conozca en detalle la realidad sobre el inmueble a comprar para gestionar de forma adecuada potenciales contingencias y obtener tranquilidad.

Una herramienta estratégica y de prevención para obtener fiabilidad legal al comprar un inmueble es la comúnmente llamada auditoría o revisión legal inmobiliaria, la cual tiene la utilidad de ser un proceso de investigación y análisis para conocer el estado de un inmueble desde la óptica técnico-legal.

Aunque en la República Dominicana no existe una regulación, norma o procedimiento en referencia a este tipo de auditoría, las mejores prácticas se han convertido en la guía para delimitar las distintas fases del proceso. Como punto de partida, se debe examinar la situación jurídico registral del inmueble, investigando la titularidad de los derechos de propiedad, la referencia y la localización catastral. Es vital efectuar un estudio de la ubicación, superficie, planos, construcciones, mejoras y demás datos
registrables (Cebriá).

Asimismo, es importante realizar una investigación del estatus jurídico del inmueble a través de la oficina de Registro de Títulos correspondiente a su ubicación, en aras de verificar el estado, los asientos vigentes consignados en el registro complementario y los derechos accesorios, cargas y gravámenes, como las hipotecas y las servidumbres.
Otro punto elemental para tomar en cuenta, lo constituye la presencia de afectaciones legales y licencias administrativas, tomando en consideración si la titularidad es de una persona física o jurídica.

De igual forma, siempre resulta valioso identificar las deudas por tributos, además de las cuotas y gastos impagados inherentes a la propiedad. Una revisión legal responsable, debe también abordar con rigor la existencia de litigios relacionados con el inmueble, así como los concernientes a los legítimos propietarios.

La vigencia de contratos de arrendamientos es otro aspecto de destacada consideración. Se debe de estudiar el contrato y determinar sus términos, disposiciones y consideraciones, con el objetivo de gestionar, entre otras cosas, el riesgo por posibles derechos de opción de compra a favor de un inquilino.

Especial trascendencia tiene la situación urbanística del inmueble. Conocer la clasificación, zonificación, categorías y usos compatibles permite tener información veraz para posibles proyectos a desarrollar con el mismo.

El propósito principal de una revisión legal de inmueble es que el adquiriente pueda efectuar una operación de compra informada que permita su tranquilidad y asegure su inversión.

Enrique R. Segura Quiñones.
enriquesegura@seguralegal.com